Bankitalia: fondi immobiliari esposti a tassi e prezzi commerciale

Condizioni settore potrebero peggiorare se calasse valore immobili

Roma, 28 apr. (askanews) – “Segni di rallentamento” del mercato immobiliare in Italia. “Nel secondo semestre i prezzi delle abitazioni sono cresciuti con minore intensità e ben al di sotto dell’inflazione, mentre le compravendite sono risultate in flessione, risentendo del rallentamento nelle erogazioni dei mutui”. Lo rileva la Banca d’Italia nel Rapporto sulla stabilità finanziaria, secondo cui la crescita dei prezzi nominali dovrebbe continuare ad attenuarsi anche quest’anno.

Nello studio è stato inserito un riquadro di analisi sui rischi per la stabilità finanziaria derivanti dall’attività dei fondi immobiliari, che fornisce indicazioni in chiaroscuro.

Bankitalia rileva come gli intermediari che operano nel settore immobiliare, specialmente quello commerciale (commercial real estate, Cre) “sono particolarmente vulnerabili ai rischi legati a un’elevata inflazione, al rialzo dei tassi di interesse e alla forte incertezza del quadro macroeconomico. A questi fattori si aggiungono anche cambiamenti strutturali, quali gli effetti indotti dalla pandemia sulla domanda di immobili commerciali e i più stringenti requisiti ambientali in risposta alla crisi climatica”.

I rischi per la stabilità finanziaria connessi con l’attività dei fondi immobiliari “rimangono complessivamente limitati”, dice Bankitalia. “I fondi italiani non sono infatti soggetti al rischio di liquidità derivante da elevate richieste di rimborso, in quanto la normativa prevede che siano costituiti in forma chiusa. La leva finanziaria del settore, misurata come rapporto tra totale attivo e patrimonio netto, è progressivamente diminuita dal 2009 al 2022 (da 180 a 130) e risulta in linea con la media europea (140)”.

Tuttavia, nonostante questa media contenuta “alla fine del 2022 circa il 3,8 per cento del patrimonio complessivo del comparto era riconducibile a fondi che utilizzano la leva in modo sostanziale, ossia superiore a 300 – dice ancora Bankitalia -. L’1,2 per cento degli attivi era inoltre detenuto da fondi con un patrimonio netto negativo, condizione che segnala una particolare situazione di stress finanziario”.

Secondo l’analisi “le esposizioni dirette degli altri intermediari finanziari verso il comparto sono contenute. Alla fine del 2022 i crediti in bonis concessi da banche e altri intermediari operanti in Italia ai fondi immobiliari italiani erano circa 17 miliardi. Di questi, 8 miliardi (poco meno dell’1 per cento del totale dei prestiti a imprese e società finanziarie non bancarie) erano stati erogati da gruppi bancari italiani. La quota di prestiti deteriorati sul totale dei finanziamenti al comparto, al lordo delle rettifiche di valore, si è progressivamente ridotta, raggiungendo il 13 per cento alla fine del 2022”.

I fondi immobiliari italiani, però “detengono esposizioni rilevanti”, pari a oltre il 90 per cento degli investimenti verso il settore commerciale (Cre), “dove gli acquisti da parte dei fondi rappresentano circa un terzo del valore complessivo degli scambi. Nel confronto storico la quota di crediti deteriorati dei fondi immobiliari risulta correlata negativamente soprattutto con l’andamento dei prezzi degli uffici localizzati nelle regioni del Nord Ovest, in cui sono concentrati gli investimenti dei fondi. Le condizioni del settore potrebbero quindi peggiorare – avverte Bankitalia – qualora diminuisse il valore degli immobili commerciali, particolarmente sensibili alla congiuntura economica”.